66亿购大股东土地 华侨城政策重压下的挑战

观点地产网 彭飞 饱受质疑的高负债率问题在去年明显改善后，华侨城终于开始大手笔拿地，只不过这次是向其大股东直接购入。

5月14日晚间，华侨城发布公告，其全资控股公司深圳华侨城房地产有限公司拟受让控股股东华侨城集团位于深圳市南山区的4宗地块及开发权，总交易价格约66.26亿元。

这4宗地块均位于南山区华侨城城区中部，包括华侨城中心花园、华侨城大厦、西北片区和天鹅湖2号土地，土地用途为商业、商品房、商品配套。并且这4幅地块均不涉及拆迁，已由华侨城集团于2003年向政府缴清出让地价。

根据公告，这4幅地块规划住宅建筑面积约52.92万平方米，规划商业及商业配套建筑面积约17.1万平方米。同时这些地块区位优势也非常明显，均临近深圳著名景区世界之窗。

另外值得一提的是，这4宗地块账面总值为4.23亿元，账面净值为4.23亿元，而根据评估结果，这些地块当前的价值约为66.26亿元，增值率高达1467%。

对此，华侨城表示，这些土地增值的主要原因一是土地原始取得成本过低，二是近年来深圳房地产市场发展迅速，导致地价有大幅上涨，区位经济运行发展状况良好，基础配套设施完善度较高，人口密度增大，居住及商业用房的需求量增加，导致地价有大幅上涨。

66亿购地

根据交易安排，华侨城将以现金形式分两次支付66.26亿的交易款。

首先在协议签署后十天内，华侨城房地产将向华侨城集团支付约33.13亿元;在协议签署一年内，华侨城房地产再向华侨城集团支付剩余的33.13亿元。而在付清首笔款项后，华侨城房地产即可取得相应地块的开发权。

对于此次交易，华侨城董秘倪征对观点地产新媒体表示，由于公司大股东华侨城集团在2009年整体上市时，曾承诺不与华侨城产生同业竞争，此次将可供进行地产开发的地块转让给公司，正是对当时承诺的履行。

2009年华侨城集团在上市时，在关于避免同业竞争的问题上曾给出了六条承诺，其中就明确提到，华侨城集团不会在中国境内或境外，直接或间接从事或发展与华侨城经营范围相同或相类似的业务或项目。

倪征还称，对于此次转让的地块，公司将根据既定的发展战略逐步开发。

其实此次受让大股东土地，也是华侨城近两年来少有在土地方面的大规模投入。其上一次有此等大手笔，还要追溯到2010年。

当年2月，华侨城以70.2亿元夺得上海苏河湾1街坊地块，楼面价高达5.28万元/平米，一举创造了当时的全国单价地王。随后在是年7月，华侨城又以17.91亿拿下了苏河湾41、42街坊地块，苏河湾项目就此成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

在此之后，华侨城虽然从去年自今相继签署了宁波、福州、深圳大鹏、以及重庆和佛山顺德等5个大型项目，但都未进入实质拿地阶段。

而此次大规模的实际拿地，无疑将进一步充实华侨城的土地储备。

另据资料显示，截止2012年末，华侨城旅游综合业务配套地产储备面积约565万平方米，房地产业务储备面积约200万平方米。

机遇和挑战

新增超过80万平方米建面的优质土地储备，对华侨城而言无疑是一大利好。

粗略计算，此次华侨城受让土地的平均楼面价约为8282元/平方米，这相对地块所处的深圳华侨城片区实属低价。

众所周知，华侨城片区是深圳最为著名的豪宅区之一，而华侨城于去年在该区域推出的纯水岸14期及15期售价高达6-8万元/平米;同时，目前该区域在公开土地市场上几乎已经没有土地出让，土地极具稀缺性。

相关分析师也认为，此次华侨城得到的土地质优价廉，今后对其整体的毛利率和收益水平提升大有益处，同时也有助于华侨城业绩的增长。

此外，该分析师还认为，此次购地首笔33.13亿元的现金支出对华侨城影响不大，短期也不会重新拉高其负债率，因为截至一季度末，华侨城的货币资金为89.42亿元，有能力支付。

倪征也表示，公司在经过这两年的调整后，目前从净负债到经营现金流都有很大好转，已经有能力重新拓展项目，并进入下一阶段的发展。

但有一点却值得注意，随着新增的宁波、福州等项目进入实质拿地阶段，华侨城将面临大笔的拿地资金支出，这或许会令刚刚好转的负债和财务状况重新恶化。

另外，由于华侨城的地产项目均定位中高端，且今年有近七成的可售货源集中于深圳、上海和北京三地，但目前这些区域针对高端项目的限价、以及在预售证监管方面都非常严格，此类项目面临严峻的去化问题。

对此，相关分析师就指出，如果今年华侨城的地产项目去化缓慢、销售不畅，再加上大笔拿地资金的支出，财务状况很可能会重新恶化，同时也会影响新项目的拓展速度。

但对于这种担忧，倪征却有自己的看法。其称，华侨城相比单纯的地产公司在产品细分方面其实不同，他们的产品更多是与旗下的旅游项目相结合，所面对的也是特定客户群，短期内可能会受调控政策影响，但从长远看影响却不大。

倪征还提到，公司的地产项目在入市时都会有一定的预留时间，目前各地的预售证制约可能造成短期的销售波动，单盘去化也可能会因此变慢，但由于在多个城市布局，因此最终影响还是有限。

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